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在线教育退潮,部分城市写字楼租金已下跌

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  记者丨李宇欣

  “双减”这只蝴蝶的翅膀扇动,不仅改变万千家庭的日常,也在写字楼的一池春水中搅起微澜。

  2020年,在“停课不停学”等政策扶持下,在线教育成为资本的“宠儿”,市场规模达4858亿元,融资金额更是超过了500亿元。

  一时间,多家在线教育机构在二三线城市开拓疆土,招兵买马,同步开辟办公场地,成为写字楼市场名副其实的租赁大户。

  “双减”的应声落地后,伴随倒闭潮和裁员潮,不少城市的一些写字楼一夜人去楼空,甚至不乏近10层的连层空置。

  高光时刻:

  在线教育成租赁大户

  多家巨头“烧钱”买楼

  2020年,“停课不停学”让在线教育一夜爆红。

  据艾媒咨询数据,在线教育在2020年的市场规模达4858亿元,增速上升至20.2%,融资金额更是超过了500亿元,超出2016年至2019年的融资总和。

  图源:艾媒咨询

  在资本的加持下,各家教育机构的规模也有了很大的飞跃,不少企业员工数量翻倍。据行业内人士透露,作业帮、学而思员工数量均超过3万人,猿辅导近4万人。同时,各家积极招兵买马,分别在二三线城市布局地方中心,大量教育机构涌入当地写字楼、购物中心和社区。

  员工数量增长,办公场地也在同步开辟。

  2020年,在线教育机构大量承租甲级写字楼用于办公,成为名副其实的租赁大户。在成都、重庆、西安等新一线城市,以好未来、猿辅导、作业帮等为代表的教育培训业大面积整租、持续扩租,成为甲级写字楼市场的租赁新需求。

  据全球房地产服务及投资管理公司高力国际不完全统计,2020年在线教育行业扩租12.7万平方米,在全年租赁5000平方米以上成交行业中排名第三,占比9.5%。

  2021年7月13日,仲量联行最新发布《2021年华西甲级办公楼企业客户Top50报告:科技互联网的领军时代》(以下简称《报告》),这一报告基于成都、重庆和西安三城甲级办公楼市场的7000余家企业客户,梳理出承用面积排名前50名的企业,办公楼的租赁情况在一定程度上反映了城市的产业结构。

  2021年华西甲级办公楼企业客户Top50报告(部分)

  报告显示,在这50个租用甲级写字楼面积最多的企业中,73.8%的占比来自传统金融与科技互联网行业。

  其中,仲量联行还创新地将科技互联网企业进行了细分,并计算出华西甲级办公楼中科技互联网六大细分领域的租赁面积占比——在线教育(26.9%)、新媒体(19.2%)、企业信息系统(17.2%)、科技制造(16.0%)、生活服务(8.8%)以及游戏(5.1%)。

  值得注意的是,在线教育企业首次在华西榜单中进入第一梯队,并在科技互联网细分领域中居于首位,而这一现象在前几年的城市榜单中并不多见。

  事实上,作为教育行业的“天之骄子”——在线教育的“财大气粗”是公认的。58同城、安居客发布的《2021年Q2三十城写字楼租赁指数》也显示,2021年二季度写字楼租赁成功签约客户中,教育行业排名第二,占比达到39.54%。

  除了租赁,风头无两的教培机还将“烧钱”的触角伸向重资产层面,在买地买楼上毫不手软。

  2021年2月,猿辅导投资近40亿的武汉光谷运营总部开建,还在西安、成都、重庆等城市建立多个分支机构。无独有偶,头部企业中公教育此前花费30.05亿于北京摘地,将用于建设创新教育总部及科研中心等。除这两者外,新东方、好未来等巨头也纷纷豪掷亿金,加入买地修楼的队列。

  行业震荡:

  “双减”应声落地

  在线教育成写字楼高危“租户”

  然而,高光时刻不到一年,监管的一声哨响,教培行业迎来生死震荡。

  倒闭潮,裁员潮,成为教培行业几乎每日可见的行业新闻。不少扎堆写字楼市场的在线教育机构,开始出现了大规模退租的情况,成为写字楼“高危”租户。

  8月9日,中国民办教育协会发布校外培训机构房租有关问题的行业意见书,反映校外培训机构退租难,呼吁理解与支持。贝壳研究院预计,未来写字楼和购物中心的租户组合将出现调整,教育类租户占比短期内将会大量减少。

  中国民办教育协会官网截图

  以北京为例,曾经聚集大量教培机构的“宇宙补课中心”—北京海淀黄庄银网中心如今已是门可罗雀,玻璃门上贴满了招租告示。据36氪9月23日报道,彼时满租状态的中关村互联网创业中心租金目前已由8/平米/天下调至6.8元/平米/天。多位机构分析师表示,保守估计北京市教培行业腾退写字楼面积达30万平方米上下。

  而在成都,在线教育也迎来一场退租潮。8月19日,据媒体报道,某在线教育巨头(成都),最后的2000人将签离职协议,其成都公司业务被全部裁掉。

  时隔一个月,9月26日,成都商报教育发布记者来到了位于成华区建设南支路的万科大厦4号楼,通过大厦入驻企业名录指示牌发现,某教育科技(成都)有限公司曾经所在的3、4、18、19、20、21层,目前都并未显示。

  记者发现,18层推拉玻璃门上仍有“某直播课”的标识,但室内物品已经搬空。大厦工作人员表示,该公司曾经租赁楼层,目前已退租且暂时还没有租出去,具体退租时间不便透露。

  时代落幕:

  在线教育从“风口”到“雷区”

  退租对写字楼市场影响有限

  “眼见他起高楼,眼见他楼塌了。”

  不止在线教育,随着“双减”政策的一声枪响,曾经风光无限的教培行业瞬间宾客四散,一片狼藉。

  裁员、闭店、破产,多家教育机构已着手打包离场。8月以来,猿辅导、作业帮、好未来等头部企业已关闭部分地方中心;好未来旗下学而思网校裁撤波及上万人;启文教育、巨人教育启动破产清算;华尔街英语培训中心(上海)等1250家教培相关机构被法院强制执行……

  日前,教培巨头新东方公布的2021财年业绩显示,美国通用会计准则下(U.S. GAAP)全年净收入42.8亿美元,同比增长19.5%;营业收入1.17亿美元,同比锐减70.6%;实现净利润为2.3亿美元,同比减少35.2%。截至5月31日,公司在108个城市拥有122所学校和1547个培训中心以及大约54200名教师。新东方表示,计划在2022财年关闭某些培训中心。

  那么,“双减”政策下,在线教育企业的集中退租对写字楼市场影响如何?

  9月23日,高力国际发布的三季度北京楼市数据显示,北京甲级写字楼净吸纳量、租金、空置率等核心指标均有积极表现。从结构看,当季,北京5000平方米以上的租赁成交当中,互联网科技企业占比高达67%。

  普遍认为,写字楼市场是一个城市经济运行的“晴雨表”。而从三季度北京写字楼市场核心指标来看,来自首都经济的这张“晴雨表”,受在线教育退租的影响并没有想象中的大。

  高力国际华北区董事总经理严区海表示,“双减”政策对北京整体写字楼市场影响有限。从区域来看,主要影响集中在望京酒仙桥、上地和中关村。从楼宇级别来讲,甲级楼宇受影响较小,影响主要集中在乙级楼宇和产业园项目中。

  业内人士也认为,在线教育的单一行业波动,并不会对写字楼整体市场产生大的影响,这只是一个细分行业的短期现象,暂时空出一些面积也有利于产业结构更新换代。

  此外,由于在线教育企业此前更倾向于高端写字楼,办公空间维护状态较好,这种可以“拎包入住”的办公楼备受高科技企业欢迎。因此,即便政策调整给市场带来一定波动,但预计今年下半年到年底,空置面积会很快被其他互联网公司填补。

  毕竟,世界上唯一不变的就是变化本身。

  (部分资料源自:58商铺写字楼、36氪)

  https://www.sohu.com/a/493611619_402100?scm=1002.590044.0.10380-1029&spm=smpc.ch25.content3-n-1.6.1633760466785SLYrnHn